Når du indgår en erhvervslejekontrakt vil erhvervslejelovens regler være gældende. Du skal dog være opmærksom på, at mange af erhvervslejelovens bestemmelser kan fraviges, og at der i vid udstrækning er aftalefrihed mellem lejer og udlejer. Det betyder, at du skal gennemlæse erhvervslejekontrakten grundigt igennem inden du skriver under, så du er klar over hvilke rettigheder og forpligtelser du bliver underlagt.
Ofte vil en erhvervslejekontrakt blive udarbejdet af udlejer, og denne vil i de fleste tilfælde indeholde bestemmelser der tilgodeser udlejer. Det er derfor vigtigt, at du spotter disse, så du har mulighed for at forhandle bedre vilkår for dig som lejer, inden du underskriver kontrakten.
Anvendelsesbestemmelsen er afgørende
Anvendelsesbestemmelsen i erhvervslejekontrakten bestemmer hvilken type virksomhed du må drive fra erhvervslejemålet. Det er derfor vigtigt, at du sikrer dig, at beskrivelsen stemmer overens med de planer du har for din virksomhed.
Er dit erhvervslejemål erhvervsbeskyttet?
Dit erhvervslejemål er erhvervsbeskyttet hvis din stedlige forbliven i lejemålet er af væsentlig betydning og værdi for din virksomhed. Dit erhvervslejemål vil typisk være erhvervsbeskyttet hvis du har en butik, en restaurant eller lignende der ligger på en central gade, hvor dine kunder hovedsageligt bruger din virksomhed på grund af beliggenheden. Når du skal indgå en erhvervslejekontrakt bør du undersøge om dit erhvervslejemål er erhvervsbeskyttet, da dette har afgørende betydning for dit erstatningskrav, hvis udlejer senere opsiger dit lejermål.
Skal du betale for udgifter ud over lejen?
Du bør undersøge om du ud over skal betale for forbrugsudgifter og ejendommens driftsomkostninger. Ofte vil en professionel udlejer forsøge at holde ejendommen driftsneutral for sig selv, og derfor opkræve samtlige ejendomsskatter, forsikringer, renovationsudgifter mv. hos erhvervslejerne.
Tjek om lejen senere kan stige
Udlejer vil ofte kræve en årlig regulering af lejen i henhold til nettoprisindekset. Du bør overveje at forhandle om hvornår den første lejestigning træder i kraft, og om udlejer i det hele taget skal have mulighed for at regulere lejen.
Efter erhvervslejelovens § 13 har såvel udlejer som lejer efter 4 år mulighed for at kræve lejen reguleret til markedslejen. Det er dog muligt, at fravige denne bestemmelse, så lejen forbliver på samme niveau som ved lejekontraktens indgåelse.
Kan udlejer kræve at lejevilkårene ændres?
Du bør tjekke om udlejeren har ret til senere at kræve lejevilkårene ændret i overensstemmelse med erhvervslejelovens § 14.
Hvis udlejer har ret til dette, betyder det, at udlejer efter 8 år f.eks. kan kræve lejens størrelse ændret eller ændre i lejemålets arealer. Hvis du ikke kan blive enig med udlejer om de ændrede vilkår efter en forhandling, vil udlejer kunne opsige dit lejemål.
For at sikre dig, at du ikke risikerer at blive mødt med senere vilkårsændringer eller en opsigelse som følge heraf, bør du få forhandlet en sådan aftale ud af erhvervslejekontrakten, da det kan have store konsekvenser at have en sådan bestemmelse i kontrakten.
Tjek op på hvilken stand lejemålet skal afleveres i ved fraflytning
Det er vigtigt at du nærlæser hvordan lejemålet skal afleveres ved fraflytning, og om du selv må stå for istandsættelsen eller om du er afskåret fra dette. Ordet ”nyistandsat” bliver ofte anvendt, og det betyder reelt at lejemålet skal afleveres totalistandsat uden slitage og brugsspor. Dette kan være en dyr omgang, så derfor bør du undersøge kravene ved fraflytning inden du skriver under på erhvervslejekontrakten.
Er lejemålet uopsigeligt i en periode?
Udlejer vil ofte kræve, at lejemålet er uopsigeligt fra lejers side. Dette kan være indgribende hvis det seneste viser sig, at driften af din virksomhed ikke går som ønsket. Derfor bør du overveje at forhandle en så kort uopsigeligheds periode som muligt (eller ingen uopsigelighedsperiode), så du kan komme ud af lejekontrakten, hvis din situation pludselig ændrer sig. Derudover kan du overveje at få forhandlet ind i kontrakten, at lejemålet skal være uopsigeligt fra udlejers side, så du er beskyttet imod opsigelse i en given periode.
Vedligeholdelsesforpligtelsen
Du bør sætte dig ind i hvor stor din vedligeholdelsesforpligtelse er. Ofte vil udlejer stå for den udvendige vedligeholdelse mens lejer står for al indvendig vedligeholdelse. Det kan dog fremgå af kontrakten, at lejer har en omfattende vedligeholdelsesforpligtelse som f.eks. også omfatter vinduesudskiftning mv.
Må du bygge om i lejemålet?
Hvis du har planer om at lave ændringer i lejemålet, bør du sikre dig, at udlejer har samtykket hertil allerede inden underskrift af erhvervslejekontrakten. Derudover bør I tage stilling til, om du skal reetablere (fjerne) ændringerne når du på et tidspunkt fraflytter erhvervslejemålet.
Afståelsesret og ret til fremleje
Du bør sikre dig, at du har ret til at afstå lejemålet og ret til fremleje. Dette giver dig mulighed for fleksibilitet, specielt hvis du er bundet af uopsigelighed i en periode.
Hvis der ikke står noget i erhvervslejekontrakten omkring afståelse, er udgangspunktet ifølge erhvervslejelovens § 55, at du har ret til lade en ny lejer ”inden for samme branche” fortsætte lejeforholdet på uændrede vilkår.
Undersøg om du har ret til erstatning ved udlejers opsigelse
Ifølge erhvervslejelovens § 66 har lejer som udgangspunkt ret til erstatning ved udlejers opsigelse (det gælder dog ikke ved de såkaldte etablissementslejeforhold).
Retten til erstatning kan dog være fraveget eller begrænset af udlejer, hvis dit lejermål ikke er erhvervsbeskyttet. Du bør derfor sikre dig, at du stilles bedst muligt i tilfælde af udlejers opsigelse.
Vores bistand
Hos SelskabsAdvokaterne er vi specialister i erhvervslejeret og har mange års erfaring med at rådgive i forbindelse med indgåelse af erhvervslejekontrakter. Har du brug for rådgivning eller bistand i forbindelse med forhandling af din erhvervslejekontrakt, er du meget velkommen til at kontakte os på tlf. 45 23 00 10 eller per e-mail, advokat@selskabsadvokaterne.dk
