Generelt

Der kan opstå tvister om mange forskellige forhold ved et erhvervslejemål. De typiske tvister vedrører udlejers krav på regulering til markedslejen, udlejers opsigelse (både i forhold til gyldighed og erstatningens størrelse), ophævelse pga. den anden parts væsentlige misligholdelse samt tvister i forbindelse med fraflytning, herunder særligt om udlejers krav mod lejer for betaling af istandsættelse af erhvervslejemålet.

Det er en rigtig god ide, at udlejer og lejer ved indgåelsen af erhvervslejekontrakten forholder sig til, hvor og hvordan tvister skal afgøres. Dette bør skrives ned i erhvervslejekontrakten. Skal det være ved de almindelige domstole ved boligretten, eller skal det være ved en voldgiftsret? Der kan også aftales en kombination af disse to muligheder.

Boligretten

Erhvervslejeloven opstiller en særlig mulighed for parterne for at få tvister afgjort ved en særdomstol benævnt boligretten.

Boligretten er egentlig bare betegnelsen for byretten i den retskreds, hvor ejendommen er beliggende. Boligretten har speciale i lejeretlige tvister både inden for boligretten og erhvervslejeretten.

Boligretten består af en juridisk dommer, der er ansat ved domstolene, samt to eksterne lægdommere, der udpeges af parterne. Lægdommerne udpeges ud fra lister, som byretterne har offentliggjort på deres hjemmesider.

Lægdommerne vælges til listerne af såvel lejerorganisationer som udlejerorganisationer. I forhold til erhvervslejeretlige tvister er det f.eks. lejerorganisationen Erhvervslejernes Landsorganisation og udlejerorganisationen Ejendomsforeningen Danmark.

Boligdommerne kan være jurister, herunder advokater, men dette er ikke noget krav. Dommerne er dog alle personer med særlig viden inden for lejeretten.

Hvis parterne anmoder om det, har boligretten mulighed for at besigtige det omhandlende lejemål i forbindelse med selve retssagen og hovedforhandlingen. Dette kan være relevant i forhold til sager om markedslejeforhøjelse, hvor boligretten typisk også er ude at besigtige de sammenligningslejemål, som parterne påberåber sig.

Voldgift

Som alternativ til boligretten kan udlejer og lejer aftale, at eventuelle tvister, der udspringer af erhvervslejekontrakten eller vedrører erhvervslejemålet i øvrigt, skal afgøres ved voldgift. Voldgift er en privat domstol. Der er flere fordele ved voldgift frem for de almindelige domstole (boligretten). For det første afgøres en voldgiftssag endeligt ved én instans. Der er således ikke mulighed for at anke dommen til en anden instans. På denne måde sikrer man en hurtigere endelig afgørelse. For det andet er en voldgiftsret hemmelig. Det betyder, at der ikke er adgang for tilskuere eller offentligheden i øvrigt. Afgørelsen kan heller ikke rekvireres af andre.

Ulempen ved voldgift er, at det typisk er dyrere at gennemføre en voldgiftssag end en boligretssag. Dette skyldes, at det er parterne selv, der skal betale for både dommerne og selve voldgiftsinstituttet, hvorimod staten finansierer langt størstedelen af udgiften til boligretten – dog ikke egen advokat og retsafgift. Denne merudgift til voldgiftsretten kan dog opvejes af, at der kun er tale om en instans. Såfremt en sag ved de almindelige domstole både skal for boligretten og landsretten (og måske højesteret), kan det sagtens blive dyrere end voldgift, når alle udgifter gøres op.

En mellemting mellem voldgift og boligretten kan være at aftale en kombination. Det er ikke ualmindeligt, at udlejer og lejer aftaler, at tvister som udgangspunkt afgøres ved boligretten, men at tvister om lejers vedligeholdelsesforpligtelse og istandsættelsesforpligtelse ved lejemålets ophør afgøres ved voldgift af en fagperson inden for f.eks. bygge og anlæg eller af både en juridisk dommer og en dommer med håndværksmæssig baggrund. Det bør i disse tilfælde særligt præciseres, at den afgørelse, som skønsmanden (fagpersonen udpeget af voldgiftsretten) kommer frem til, er endelig, og dermed ikke kan indbringes for domstolene eller voldgiftsretten i øvrigt.

Der findes flere voldgiftsinstitutioner i Danmark, herunder Det Danske Voldgiftsinstitut og Voldgiftsnævnet. Det er en rigtig god ide at kontakte voldgiftsinstituttet, forinden det angives i erhvervslejekontrakten som tvistløsningsorgan, for at være sikker på om det konkrete institut overhovedet påtager sig den påtænkte type sager.

Konklusion

Selskabsadvokaterne har speciale i erhvervslejeret og bistår løbende virksomheder, som har konflikter med enten en udlejer eller lejer. Vi hjælper også gerne med en indledende vurdering af sagen samt med forhandling med modparten, inden konflikten eskalerer, og der ikke er anden udvej end boligretten eller voldgift.

Du er altid velkommen til at kontakte Selskabsadvokaterne for en uformel drøftelse af dine og din virksomheds muligheder.