Generelt
Erhvervslejeloven opstiller ingen lovbestemt adgang for lejer til at fremleje sit erhvervslejemål til en fremlejetager.
Såfremt der ikke er aftalt noget om fremleje mellem udlejer og lejer i erhvervslejekontrakten eller i øvrigt, har lejer derfor ikke ret til at fremleje erhvervslejemålet.
Hvad kan aftales?
Der er som udgangspunkt fuld aftalefrihed i forhold til fremleje, og da erhvervslejeloven ikke opstiller nogen regler om fremleje (se dog nedenfor i forhold til ægtefæller), er det vigtigt, at udlejer og lejer er ret præcise og uddybende i erhvervslejekontrakten, såfremt der gives tilladelse til fremleje.
Udlejer bør f.eks. sikre sig, at det er en betingelse for fremleje, at udlejer forinden godkender den fremlejetager, som lejer har tænkt sig at fremleje erhvervslejemålet til.
For at beskytte lejer kan det videre aftales, at udlejer kun kan nægte godkendelse, hvis der er vægtige grunde hertil, som f.eks. fremlejetagers økonomiske og faglige kvalifikationer. Ved fremleje til et selskab bør det aftales, at det – ud over selskabets økonomiske kvalifikationer – også er den daglige leders personlige og faglige kvalifikationer og dennes varige tilknytning, der bliver taget i betragtning.
Det kan også aftales, at fremlejetager har ret til at indtræde i erhvervslejemålet, såfremt dette opsiges eller ophæves som følge af lejers misligholdelse.
Udlejer bør overveje, om det skal aftales, at såfremt lejen i henhold til fremlejekontrakten er højere end lejen i henhold til lejekontrakten, så er udlejer berettiget til at kræve samme leje over for lejer. Og tillige overveje at sikre sig, at der ikke sker fremleje til et lavere beløb, herunder for at sikre at markedslejen for lejemålet ikke devalueres.
Udlejer bør endvidere sikre sig ret til, at der for det første er pligt for lejer til at udarbejde en skriftlig fremlejekontrakt, og for det andet en ret til at få fremsendt en kopi af denne.
Fremlejekontrakten
Såfremt lejer har ret til fremleje og foretager en hel eller delvis fremleje, er det vigtigt, at lejer ikke som fremlejegiver giver fremlejetager videre rettigheder, end lejer selv har i henhold til sin egen kontrakt. Dette kan medføre misligholdelse af såvel hovedlejekontrakten som fremlejekontrakten.
Det er endvidere vigtigt, at det i fremlejekontrakten præciseres, at der er tale om et fremlejeforhold, og tillige, at en opsigelse af hovedlejekontrakten fra udlejers side betragtes som en gyldig adgang for lejer/fremlejegiver til at opsige fremlejeforholdet.
I øvrigt agerer lejer jo i et fremlejeforhold lige pludselig også som udlejer, og der skal derfor i fremlejekontrakten tages hensyn til alle de samme forhold, som der er i et almindeligt erhvervslejeforhold. Hertil kommer, at der skal foretages en nøje synkronisering af rettigheder og pligter, således at lejer/fremlejegiver ikke kommer i misligholdelse enten over for sin udlejer eller over for sin fremlejetager.
Lovens undtagelse om aftalt ret til fremleje
Erhvervslejeloven har en enkelt bestemmelse om fremleje, der beskytter lejers eventuelle ægtefælle.
I henhold til erhvervslejelovens § 54 må en lejer (hvis der er aftalt ret til fremleje) ikke uden ægtefællens samtykke fremleje erhvervslejemålet, såfremt dette vil medføre, at erhvervslejemålet ikke længere kan tjene som grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed og dermed levebrød.
Bestemmelsen opstiller således en beskyttelse for lejers ægtefælle og er ikke direkte relevant i forholdet mellem lejer og udlejer. Bestemmelsen suppleres af de øvrige regler om ægteskabets retsvirkninger m.v.
Konklusion
Selskabsadvokaterne har speciale i erhvervslejeret, herunder fremlejeforhold. Vi bistår løbende virksomheder med forhandling og udarbejdelse af fremlejekontrakter samt forhandlinger mellem udlejer og lejer vedrørende retten til fremleje og fortolkningen af en eventuel bestemmelse om fremleje.
Du er altid velkommen til at kontakte Selskabsadvokaterne for en uformel drøftelse af din virksomheds muligheder og ønsker.
