Hvilke regler gælder
Erhvervslejeloven opstiller stort set ikke nogen regler omkring depositum. Udgangspunktet er derfor, at der er fuld aftalefrihed, men også at udlejer som udgangspunkt ikke har krav på depositum, hvis der ikke er aftalt noget herom – enten fordi der ikke er indgået en skriftlig kontrakt, eller fordi der ikke er aftalt noget i den eksisterende kontrakt.
Udlejer kan dog i et enkelt tilfælde kræve et depositum fra sin lejer. Lejeren har nemlig (hvis der ikke er aftalt andet) i henhold til erhvervslejelovens § 38 ret til at foretage ombygninger i det lejede, der er sædvanlige for den type virksomhed, der efter aftalen drives i det lejede. Lejeren har endvidere efter udlejerens rimeligt begrundede anvisninger ret til at foretage installationer og ombygninger, når ændringerne sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktmæssig anvendelse af det lejede. Hvis lejeren foretager sådanne ændringer, kan udlejer forlange, at lejeren, inden ombygning og installationer foretages, indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udlejerens krav mod lejeren, idet lejeren ved lejeforholdets ophør er forpligtet til at retablere det lejede.
Hvorfor et depositum?
Det er helt sædvanligt, at man i en erhvervslejekontrakt aftaler, at lejer betaler et beløb til udlejer som depositum, der er til sikkerhed for lejers opfyldelse af enhver forpligtelse i henhold til lejekontrakten, herunder lejers forpligtelser i forbindelse med fraflytning, men også til sikkerhed for manglende lejebetalinger m.v.
Et depositum er derfor en ekstra sikkerhed for udlejer, for at udlejer kan få sine penge – særligt efter en opsigelse og i forbindelse med en fraflytning, hvor lejers motivation og evne til at betale udlejer kan svigte.
Hvad bør og kan man aftale?
Idet der er aftalefrihed i forhold til depositum, er det op til en forhandling mellem parterne, hvad der aftales. Lejer har naturligvis en interesse i at betale et så lavt depositum som muligt, og udlejer har en interesse i, at det bliver så højt som muligt – særligt, hvis der er tale om et nyetableret ApS/IVS eller en anden form for lejer, der er økonomisk mindre robust.
Udlejer bør derfor sikre, at lejer, senest samtidig med underskrivelsen af lejekontrakten (og i hvert fald inden overlevering af nøglerne til erhvervslejemålet), indbetaler et depositum svarende til typisk 3-6 måneders leje. Såfremt lejer økonomisk er meget ustabil/dårlig, bør udlejer sikre sig et depositum på op til 12 måneder.
Det kan aftales, at depositum reguleres ved enhver ændring i lejen, således at det til enhver tid svarer til et givent antal måneders gældende leje.
Det bør endvidere aftales, om depositummet forrentes ikke eller ej. Typisk er udlejer ikke interesseret i at betale lejer renter af depositummet, hvorfor det ofte aftales, at depositummet ikke forrentes.
Hvis lejemålet er momsregistreret, bør depositummet også tillægges moms.
Depositum tilbagebetales helt eller delvist, når lejemålet er ophørt og ethvert krav fra udlejers side er fyldestgjort, herunder i forhold til istandsættelseskrav og krav på betaling af leje.
Depositum i forbindelse med en afståelse
I forbindelse med afståelser opstår der typisk tvivl om, hvad der skal ske med det eksisterende depositum, som den udtrædende lejer (sælger) har betalt til udlejer. Skal indtrædende lejer betale et nyt depositum, og skal udtrædende lejer dermed afregne/modtage depositum fra udlejer?
Her er det vigtigt, at holde sig for øje, at en afståelse betyder, at den indtrædende lejer (køber) indtræder i samtlige de eksisterende rettigheder og forpligtelser. Indtrædende lejer overtager derfor både det eksisterende depositum, men også de forpligtelser, der er i henhold til kontrakten i forhold til retablering og vedligeholdelse.
Udlejer er derfor ikke forpligtet til at afregne eller tilbagebetale det eksisterende depositum til den udtrædende lejer. Det bør derimod aftales i afståelsesaftalen (købsaftalen), at den indtrædende lejer (køber), ud over købesummen/afståelsessummen, betaler et beløb til den udtrædende lejer (sælger) svarende til det eksisterende depositum, som den udtrædende lejer har betalt til udlejer i forbindelse med indgåelsen af erhvervslejekontrakten.
Konklusion
Selskabsadvokaterne har speciale i erhvervslejeret og bistår løbende virksomheder, som ønsker at indgå en erhvervslejekontrakt eller virksomheder, der allerede har et erhvervslejemål, med fortolkning eller genforhandling af deres eksisterende erhvervslejekontrakt.
Du er altid velkommen til at kontakte Selskabsadvokaterne for en uformel drøftelse af dine og din virksomheds muligheder.
