Generelt

Både udlejer og lejer kan i et erhvervslejeforhold under lejeforholdet forlange lejen reguleret til markedslejen. Dette kræver bl.a., at lejen er væsentlig lavere eller højere end markedslejen, og at det ikke i erhvervslejekontrakten er aftalt, at erhvervslejelovens § 13 ikke finder anvendelse.

Østre Landsret har i en dom fra 2009 udtalt, at væsentlighedskriteriet er opfyldt, når forskellen mellem den aftalte leje og markedslejen overstiger 10 %.

Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer eller udlejer ville aftale for lejemålet. Ved tvister om fastsættelsen udmeldes ofte en skønsmand – typisk en erhvervsmægler eller valuar – til at vurdere markedslejen, men mindst lige så relevant er det at dokumentere en markedsleje ved sammenligningslejemål. Hvis man kan finde sammenligningslejemål er dette klart det stærkeste bevismiddel i markedslejesager.

Ved vurderingen markedslejen skal, udover lejens størrelse, inddrages kontraktens øvrige vilkår, beliggenheden, anvendelsen, størrelsen, kvaliteten samt lejemålets vedligeholdelsestilstand og øvrige udstyr.

Proceduren

Kravet om regulering af lejen kan tidligst få virkning 4 år efter lejeperiodens begyndelse og tidligt 4 år efter en tidligere lejeforhøjelse, hvis der er tale om en ny forhøjelse og 4 år efter en tidligere lejenedsættelse, hvis der er tale om en ny nedsættelse.

Reguleringen af lejen skal fordeles over 4 år, således at reguleringen pr. år udgør ¼ af den samlede regulering.

Lejereguleringen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Kravet om regulering af lejen skal være skriftligt og skal indeholde en angivelse af lejereguleringens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om adgangen for modparten til at gøre indsigelse. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre den, der har fremsat kravet, kan godtgøre, at manglen ikke har bevirket en forringelse af den anden parts retsstilling.

Den part, som har modtaget kravet om regulering af lejens størrelse, skal skriftligt fremsætte indsigelse over for den anden part senest 6 uger efter, at kravet om lejeregulering er kommet frem, hvis kravet ikke kan godkendes.

Den part, som rettidigt har modtaget indsigelse til et krav om lejeændring til markedslejen skal senest 6 uger fra udløbet af fristen i den oprindelige 6-ugers frist anlægge sag ved boligretten, hvis kravet om regulering til markedsleje ønskes fastholdt.

Konklusion

Et varsel om lejeregulering til markedslejen skal opfylde adskillige formkrav i henhold til erhvervslejeloven. Det må derfor kraftigt anbefales, at man kontakter en advokat med speciale i erhvervslejeret, hvis man som lejer eller udlejer mener at have krav på regulering til markedsleje, endsige hvis man modtager et krav om regulering til markedsleje tillige kontakter en advokat for at få overblik over sin retsstilling samt håndtering heraf.

SelskabsAdvokaterne har speciale i erhvervslejeret, herunder regulering af erhvervsleje til markedsleje og bistår løbende udlejere samt lejere, der enten ønsker en regulering af erhvervslejen til markedsleje – eller som ønsker at ”forsvare” sig imod den anden parts forsøg på regulering.

Du er altid velkommen til at kontakte SelskabsAdvokaterne for en uformel drøftelse af din virksomheds muligheder.