Hvad er en afståelse?

Afståelse af et erhvervslejemål betyder, at en lejer lader en anden lejer indtræde i den gældende erhvervslejekontrakt. Den indtrædende lejer succederer således i samtlige af den udtrædende lejers rettigheder og pligter og fortsætter derfor lejemålet på uændrede vilkår, medmindre der i lejekontrakten er taget specifikt forbehold for ændringer i forbindelse med en afståelse.

Når der sker afståelse af et lejemål er det således ikke nødvendigt at udarbejde en ny erhvervslejekontrakt mellem den nye indtrædende lejer og udlejer. Sædvanligvis udarbejdes der en afståelsesaftale mellem den indtrædende lejer og den udtrædende lejer, der regulerer vilkårene for afståelsen (ofte også kaldet en købsaftale) og en allonge (tillæg) til den eksisterende erhvervslejekontrakt, som udlejer tiltræder, der bekræfter, at der er sket en afståelse af erhvervslejemålet til den indtrædende lejer.

Typisk betales der en afståelsessum af den indtrædende lejer til den udtrædende lejer som betaling for den virksomhed, er i erhvervslejemålet, herunder den goodwill der er forbundet ved at overtage erhvervslejemålet.

Hvornår kan der ske afståelse?

I henhold til erhvervslejelovens § 55 har en lejer ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uændrede lejevilkår (afståelsesret), medmindre udlejer har vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab, til at modsætte sig dette.

Tilkommer afståelsesretten en fysisk eller en juridisk person, hvor hæftelsen ikke er begrænset (f.eks. et I/S), har lejeren alene ret til at afstå til et aktie-, anparts-, eller iværksætterselskab, hvis lejeren har majoritet af stemmer i selskabet, og kun, hvis lejeren ved selvskyldnerkaution eller på lignende måde garanterer for ethvert krav ifølge kontrakten mod selskabet fra den til enhver tid værende udlejer.

Erhvervslejelovens § 55 er dog fravigelig, hvorfor lejer f.eks. i erhvervslejekontrakten kan give afkald på sin afståelsesret, hvilket ikke er ualmindeligt. Der kan endvidere aftales yderligere vilkår eller betingelser for afståelsen, hvorfor det altid er vigtigt at gennemgå erhvervslejekontrakten inden man tiltræder – eller i det hele tager forholder sig til – en aftale om afståelse af et erhvervslejemål.

Kan udlejer modsætte sig en afståelse?

Udlejer kan som nævnt ovenfor modsætte sig en afståelse i henhold til erhvervslejelovens § 55, hvis den indtrædende lejer f.eks. har en dårlig økonomi eller ikke har det nødvendige branchekendskab til at overtage en bestemt type forretning eller hvis der er tale om et reelt brancheskift som følge af afståelsen. Hvis udlejer vil modsætte sig en afståelse som følge af et brancheskift kræver det dog at det i erhvervslejekontrakten er specificeret, hvilken branche erhvervslejemålet må anvendes til.

Udlejer har derfor som udgangspunkt ret til at blive informeret om afståelsen i så god tid, at udlejer har mulighed for at tage stilling til om han skal modsætte sig afståelsen af erhvervslejemålet. Udlejer kan endvidere i en hvis udstrækning kræve oplysninger om den indtrædende lejer, således at udlejer kan vurdere den indtrædende lejers økonomiske forhold og branchekendskab. Der er dog ingen faste regler for, hvad udlejer kan kræve af oplysninger, hvorfor dette altid vil være en konkret vurdering.

Udlejer kan endvidere modsætte sig afståelsen, hvis udlejer har andre vægtige grunde for at modsætte sig afståelsen af erhvervslejemålet. Dette kan f.eks. være, hvis den indtrædende lejer i tidligere lejemål ikke har overholdt god skik og orden eller hvis den indtrædende lejer vil foretage en væsentlig ombygning af erhvervslejemålet. Men det vil altid være en konkret vurdering af de samlede forhold.

Genindtrædelsesret

Tidligere lejere har ret til at genindtræde i lejeforholdet, såfremt erhvervslejekontrakten med den lejer, der er afstået til, er ophørt på grund af misligholdelse eller opsigelse fra lejerens side. Der er dog en række betingelser knyttet til retten til at genindtræde, ligesom genindtrædelsesretten i henhold til erhvervslejeloven er fravigelig, hvorfor der i erhvervslejekontrakten kan aftales en videre eller mere begrænset adgang for lejer til at genindtræde i erhvervslejemålet.

Du kan læse mere om genindtrædelse i erhvervslejemål her.

Konklusion

Om og i hvilket omfang, der er adgang til afståelse af et erhvervslejemål afhænger af både erhvervslejeloven, erhvervslejekontrakten og forholdene i øvrigt, hvorfor det kraftigt anbefales, at man kontakter en advokat med speciale i erhvervslejeret, hvis man som lejer eller udlejer står over for en afståelse. Det må endvidere kraftigt anbefales, at der som led i afståelsen udarbejdes både en afståelsesaftale (købekontrakt) og en allonge til erhvervslejekontrakten.

SelskabsAdvokaterne har speciale i erhvervslejeret, herunder afståelse af et erhvervslejemål og bistår løbende udlejere samt lejere, der står over for en afståelse.

Du er altid velkommen til at kontakte Selskabsadvokaterne for en uformel drøftelse af din virksomheds muligheder.