En opsigelse kan være indgribende for en lejer, specielt hvis lejeren har drevet sin virksomhed fra erhvervslejemålet i mange år. Lejeren vil derfor have interesse i at få sit tab dækket, i tilfælde af at udlejeren opsiger lejerens erhvervslejemål. Nedenfor kan du læse mere om, hvornår udlejer kan opsige et erhvervslejemål, og hvilke rettigheder lejeren har i forbindelse med en opsigelse.
Hvornår kan lejeren opsiges?
Opsigelse af en erhvervslejer kan kun ske på gyldigt grundlag, når erhvervslejelovens regler er overholdt. Erhvervslejelovens opsigelses bestemmelser sætter begrænsninger for udlejers mulighed for at komme igennem med en opsigelse.
Udlejer kan kun opsige en erhvervslejer i følgende tilfælde
– Når udlejeren selv ønsker at benytte det lejede
– Når udlejer dokumenterer nedrivning eller ombygning som medfører det lejede må fraflyttes
– Når lejeren trods påmindelse ikke har iagttaget god skik og orden ved det lejedes benyttelse-
– Når vægtige grunde gør det magtpåliggende for udlejer at blive løst for lejeforholdet
Lejers muligheder for at kræve erstatning ved udlejers opsigelse
Som udgangspunkt har lejer ret til at erstatning, når udlejer opsiger et erhvervslejemål. Der er dog en række undtagelser
Lejeren har ikke ret til erstatning hvis:
– Erhvervslejemålet er en garage, stald eller et etablissement lejemål (f.eks. lejemål i forlystelsespark)
– Det fremgår af erhvervslejekontrakten, at lejer ikke har krav på erstatning og § 66 i erhvervslejeloven er fraveget gyldigt (§ 66 kan ikke fraviges hvis et erhvervslejemål er erhvervsbeskyttet)
– Hvis opsigelsen skyldes lejers misligholdelse (f.eks. tilsidesættelse af god skik og orden)
– Hvis lejekontrakten er indgået før 1. januar 2000 og lejemålet ikke er erhvervsbeskyttet
Hvordan får lejer erstatning, og hvilke poster kan medtages?
Lejeren skal meddele udlejeren, at lejer godkender opsigelsen, og at lejeren vil kræve erstatning. Dette skal ske senest 6 uger efter, at lejer har modtaget opsigelsen. Størrelsen og sammensætningen af lejerens erstatningskrav skal være opgjort i meddelelsen til udlejer. Lejeren skal ved opgørelsen dokumentere sit tab bedst muligt, f.eks. ved at fremlægge tilbud på flytning til dokumentation for flytteudgifter, og kopi af lejerens seneste årsregnskab.
De poster lejeren kan få erstatning for er følgende
– Flytteudgifter (udgifter selve flytningen, brochurer, menukort mv.)
– Værdiforringelse af lejers inventar, installationer og lignende som følge af flytningen
– Værdien efter driftsmæssige afskrivninger af de installationer, forbedringer og andre indretninger, som lejer med udlejers samtykke har udført i det lejede for egen regning, og som lejer ikke kan medtage uden væsentligt tab, medmindre lejer har forpligtet sig til at foretage retablering.
– Driftstab i en normal flytteperiode (f.eks. lønudgifter til personalet i flytteperioden)
– Rimelige udgifter til sagkyndig bistand, der relaterer sig til det opsagte lejemål (advokatbistand)
– Andre udgifter, som med rimelighed kan henføres til opsigelsen.
Erhvervsbeskyttede lejere
Hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet, har lejeren foruden de ovennævnte poster også mulighed for at kræve godtgørelse for tabt goodwill.
Denne godtgørelse beregnes med udgangspunkt i virksomhedens årlige nettooverskud, medmindre denne udregning af særlige grunde vil være urimelig. Lejerens regnskab har altså stor betydning for hvor stor en goodwill godtgørelse lejeren kan kræve.
Lejeren skal dog være opmærksom på, at boligretten kan beslutte at hele erstatningen lejer modtager eller dele af denne, skal tilbagebetales til udlejer, hvis lejer åbner en ny virksomhed i samme branche, og inden for kort afstand fra erhvervslejemålet, inden for en af retten fastsat frist (på højst 3 år).
Hvad hvis lejer og udlejer ikke kan blive enige om erstatningens størrelse?
Hvis parterne ikke kan blive enige omkring hvor stor erstatningen skal være, kan sagens indbringes for boligretten. Boligretten vil herefter tage stilling til erstatningens størrelse. Udlejer skal stille sikkerhed for erstatningen senest 3 uger før lejeren skal fraflytte erhvervslejemålet. Sikkerheden kan enten aftales mellem parterne eller fastsættes af boligretten. Hvis udlejeren ikke stiller den fastsatte sikkerhed bortfalder opsigelsen, og lejeforholdet fortsætter på de hidtil gældende vilkår.
Har du brug for hjælp til at kræve erstatning?
Hos Selskabsadvokaterne er vi specialister i erhvervslejeret, og har mange års erfaring med at rådgive lejere i forbindelse med udlejers opsigelse. Har du brug for rådgivning og hjælp til at opgøre dit erstatningskrav overfor udlejer, er du meget velkommen til at kontakte os på tlf. 45 23 00 10 eller per e-mail, advokat@selskabsadvokaterne.dk
