Når der indgås en erhvervslejekontrakt mellem en lejer og en udlejer, påtager lejeren sig en række forpligtelser. Det sker dog, at lejeren ikke overholder sine forpligtelser eller at parterne bliver uenige om hvilke forpligtelser lejeren har. Hvis parterne er uenige om hvilke forpligtelser lejeren har, må vurderingen heraf ske ud fra en fortolkning af erhvervslejekontrakten.
Når lejer ikke overholder sin vedligeholdelsesforpligtelse
Typisk vil lejeren påtage sig en vedligeholdelsesforpligtelse for det lejede, som vil være nærmere udspecificeret i erhvervslejekontrakten. Det er forskelligt fra kontrakt til kontrakt hvor stor lejers vedligeholdelsesforpligtelse er, men i de fleste tilfælde vil lejer som minimum skulle vedligeholde den indvendige del af lejemålet og dets installationer.
Hvis lejer ikke opfylder sin vedligeholdelsesforpligtelse, vil udlejer kunne reagere overfor lejer ved at afsende et påkrav, hvor udlejeren beder lejer om at iagttage sin vedligeholdelsesforpligtelse inden for en fastsat frist.
I særlige situationer hvor lejers manglende vedligeholdelse er særlig slem, vil den manglende vedligeholdelse kunne blive betragtet som en væsentlig misligholdelse af erhvervslejekontrakten, som kan bevirke at udlejer kan ophæve erhvervslejemålet, hvis lejer ikke efterkommer påkravet. Det er dog en forudsætning at dette fremgår af påkravet.
Udlejer kan også vælge at foretage udbedring for lejers regning efter princippet i erhvervslejelovens § 18 stk. 1.
Når lejer holder forretningen lukket
Det vil i de fleste tilfælde fremgå af erhvervslejekontrakten, hvornår lejemålet skal holde åbent, hvis erhvervslejemålet er en butik, en restaurant eller lignende. Hvis lejer ikke holder forretningen åbent og i forsvarlig drift, vil det være en tilsidesættelse af lejers forpligtelser.
Når lejer holdet det lejede lukket kan det medføre betydelig skade for udlejer specielt i tilfælde hvor der er aftalt en omsætningsbestemt leje. Udlejer bør derfor reagere straks og sende et påkrav til lejer om, at lejeren inden for en bestemt frist, skal holde det lejede åbent og i forsvarlig drift.
Hvis lejer ikke retter for sig inden for fristen, vil udlejer kunne ophæve erhvervslejemålet, hvis udlejer vel og mærke har varslet dette i påkravet.
Når lejer anvender erhvervslejemålet til andet end det aftalte formål
Hvis lejer pludselig begynder at benytte erhvervslejemålet til beboelse, eller til en anden type virksomhed end det aftalte, bør udlejer straks reagere. Udlejer skal skriftligt gøre indsigelse til den kontraktsstridige brug af lejemålet. Det bør fremgå af indsigelsen, at erhvervslejemålet vil blive ophævet, hvis den kontraktsstridige brug ikke ophører inden udløbet af en bestemt frist. Fristen bør som minimum være på 2 uger så lejer kan nå at rette for sig.
Tilsidesættelse af god skik og orden
Når en lejers adfærd er stærkt støjende, truende eller lejeren på anden vis tilsidesætter god skik og orden i ejendommen, bør udlejer reagere overfor lejer med det samme. Udlejers henvendelse til lejer bør være i form af en skriftlig påmindelse. I påmindelsen skal det fremgå hvilken konkret adfærd der giver anledning til påmindelsen, og lejer skal have en frist til at rette for sig. Desuden skal det fremgå, at hvis lejer undlader dette, vil erhvervslejemålet blive ophævet.
I praksis skal der foreligge grove og gentagne brud på god skik og orden, før udlejer kan ophæve erhvervslejemålet. Ofte vil lejer skulle have modtaget flere advarsler / påmindelser, og disse skal omhandle de samme overtrædelser med relativt korte mellemrum.
Vores bistand
Hos SelskabsAdvokaterne er vi specialister i erhvervslejeret og har mange års erfaring med at rådgive udlejere når lejere misligholder deres forpligtelser. Har du brug for rådgivning er du meget velkommen til at kontakte os på tlf. 45 23 00 10 eller per e-mail, advokat@selskabsadvokaterne.dk
