Generelt
En af de klausuler, der stort set altid er i en erhvervslejekontrakt, er en bestemmelse om, hvad erhvervslejemålet må og kan anvendes til. Bestemmelsen indebærer således typisk en afgrænsning af lejers anvendelsesmuligheder for erhvervslejemålet.
De fleste opfatter denne bestemmelse som en mindre vigtig del af erhvervslejekontrakten, og den er da også sjældent genstand for større diskussioner mellem lejer og udlejer, når erhvervslejekontrakten skal indgås.
Men indholdet og formuleringen af bestemmelsen er faktisk i flere situationer ret afgørende. Det er åbenlyst, at den er afgørende for lejers aktuelle anvendelse af lejemålet, herunder om det skal og må anvendes til kontor, restaurant, produktion, værksted osv. Men i flere andre situationer har bestemmelsen en mere overset væsentlig betydning.
Hvornår har det betydning?
Den aftalte anvendelse af erhvervslejemålet har naturligvis betydning for, hvad lejer løbende kan anvende lejemålet til.
Den aftalte anvendelse har også en særlig betydning, såfremt lejer ønsker at afstå erhvervslejemålet. Anvendelsesbestemmelsen begrænser således som udgangspunkt lejer til kun at afstå lejemålet til en lejer, der ønsker at benytte erhvervslejemålet til den samme anvendelse. Det kan derfor være af stor betydning, om anvendelsen f.eks. er formuleret bredt som ”restaurant og take away” eller mere snævert som ”take away med smørrebrød”.
Du kan læse mere om afståelse her.
Den aftalte anvendelse har i samme tråd også betydning i forhold til fremleje. Lejer kan således ikke fremleje eller bortforpagte erhvervslejemålet ud i strid med den aftalte anvendelse.
En mere overset situation er den aftalte anvendelse i forhold til en senere sag eller ønske om markedslejeregulering. I langt de fleste situationer er det således en fordel for lejer med en meget bred anvendelsesbestemmelse, men hvis udlejer kræver en markedslejeforhøjelse af den aktuelle leje, så skal der jo ske en værdiansættelse/fastsættelse af lejen ud fra de samlede vilkår, herunder også den aftalte anvendelse. Såfremt anvendelsen er aftalt meget bred, tilsiger det en højere markedsleje og omvendt, hvis anvendelsen er aftalt snæver, så tilsiger det en lavere markedsleje. Hvis lejer ikke ellers har nogen fordel af en bred anvendelsesbestemmelse (f.eks. hvis der ikke er ret til afståelse), så kan det her være en fordel at begrænse anvendelse for at beskytte sig bedst muligt mod en senere markedslejeforhøjelse.
Du kan læse mere om markedslejeregulering her.
Hvad bør der aftales?
Det bør naturligvis aftales og beskrives, hvad erhvervslejemålet må anvendes til. Dette er oplagt at gøre ved en positiv beskrivelse af, hvad lejer må drive af type virksomhed fra lejemålet – f.eks. at lejemålet må anvendes til kontor eller restaurant.
Udlejer og lejer bør dog overveje, om det skal beskrives mere dybdegående, hvad lejemålet må anvendes til. Det kan være, at udlejer synes, at der er et behov for, at det ikke blot fremgår, at erhvervslejemålet må anvendes til restaurant, men at det kun må anvendes til italiensk restaurant, eller at udlejer ikke ønsker en general anvendelse til værksted, men kun til en tømrervirksomhed.
Udlejer kan også overveje en afgrænsning af anvendelsen ved en mere ”negativ” oplistning, f.eks. at et restaurationslejemål ikke må anvendes til pizzeria eller grillbar.
Det er udgangspunktet, at en snæver anvendelsesbestemmelse er til fordel for udlejer, men som beskrevet ovenfor kan det i tilfælde af en markedslejevurdering også være til fordel for lejer, da lejemålet så objektivt set har en mindre værdi.
Som udlejer skal man også være opmærksom på, om den aftalte anvendelse er i strid med offentlige forskrifter, herunder lokalplaner, servitutter m.v.
Konklusion
SelskabsAdvokaterne har speciale i erhvervslejeret og bistår løbende virksomheder som skal indgå og forhandle en erhvervslejekontrakt – enten en udlejer eller lejer. Vi hjælper meget gerne med en skræddersyet vurdering af din virksomheds behov ud fra virksomhedens aktuelle, men også mere langsigtede strategi.
Du er altid velkommen til at kontakte Selskabsadvokaterne for en uformel drøftelse af dine og din virksomheds muligheder.
