Køb af investeringsejendom – hvad skal du være opmærksom på?

Mange går med drømmen om, at investere sine hårdt tjente penge og leve af afkastet. Derfor bliver mange fristede af gode tilbud på udlejningsejendomme, der lover rekordhøje afkast med lav risiko. Men er der nu også altid hold i salgsprospekterne? Og hvad bør du være særligt opmærksom på, når du er på udkig efter en udlejningsejendom?

Hvilken type ejendom ønsker du at købe?

Der findes mange forskellige typer af investeringsejendomme. Ud over grunde eller gamle bygninger, der udbydes med henblik på opførelse af nye projektbyggerier, kan investeringsejendommene typisk deles op i udlejningsejendomme til enten bolig eller erhverv. Når du begynder at lede efter din kommende investering, bør du sætte dig ind i, hvilken type investeringsejendom, der passer til dig. I det følgende gennemgår vi generelle betragtninger, du bør gøre dig, inden du køber en udlejningsejendom.

Hvad er et normalt afkast?

Ifølge de fleste interesseorganisationer, kan ejendomsinvestorerne i Danmark forvente et afkast på omkring 5 % for deres udlejningsejendomme i 2019. Ifølge Ejendomsforeningen Danmark forventer ejendomsbranchen, at det totale afkast for udlejningsejendomme lander på 5,4 % i 2019. I 2020 og 2021 forventes afkastet at falde 5,2 og 5,1 %. Derfor bør det ringe en alarmklokke, hvis et prospekt lover væsentligt højere afkast, da det nok er for godt til at være sand. Men derfor kan det sagtens være en god investering alligevel.

Ofte hænger de høje afkast sammen med, at ejendommen bliver udlejet til et urealistisk højt lejeniveau, eller at ejendommen er beliggende i en by, hvor ejendomspriserne er meget lave. En ejendom i udkantsdanmark kan dog være en fin investering, så længe de eksisterende lejere ikke flytter, men det kan også være rigtig svært at finde nye lejere til ejendomme beliggende uden for de større byer.

Blot fordi en ejendom har et risikabelt lejeniveau eller høj risiko for tomgang, er ejendommen ikke nødvendigvis en dårlig investering. Du skal blot være bekendt med dine risici, og træffe en oplyst beslutning inden du køber.

Hvad må jeg tage i husleje?

I modsætning til hvad mange tror, kan man ikke blindt fastsætte lejen efter efterspørgslen eller niveauet på boligsiden.dk. Særligt mange ældre ejendomme til beboelse er reguleret af bestemmelserne i boligreguleringsloven, hvilket betyder, at ejendommene er omfattet af reglerne om ”omkostningsbestemt leje”, som indskrænker mulighederne for en høj lejefastsættelse betydeligt.

Derudover oplever vi ofte, at lejerne i en ejendom bliver urolige og opmærksomme, når ejendommen får en ny ejer. Det kan medføre, at nogle lejere får en urealistisk forventning til, at den nye ejer skal sætte ejendommen i stand, vel og mærket uden en lejestigning. Du kan derfor hurtigt få en utilfreds lejer på nakken, og så er det rart at have helt styr på lejeniveauet og reglerne.

Har du derimod ikke styr på lejeniveauet, og ender lejen med at blive sat ned, vil du ikke blot miste en del af dit årlige afkast, værdien på din ejendom tilsvarende falde. Da man typisk værdiansætter en ejendom med udgangspunkt i en gennemsnitlig afkastningsgrad på 5%, vil en nedgang i ejendommens overskud på DKK 10.000 medføre, at ejendommen falder med ca. DKK 200.000 i værdi.

En lille huslejenævnssag kan derfor blive dyr, hvorfor vi anbefaler, at du får lejen og lejevilkårene gennemgået af en sagkyndig, inden du kaster dig ud i investeringen. Det samme gør sig gældende for erhvervslejemål, hvor en markedslejesag ikke blot kan koste på værdien af ejendommen, men tilsvarende kræve en dyr retssag.

Kend dine muligheder for ejendommen

Nogle ejendomme er ikke nødvendigvis særligt attraktive nu og her, men kan udvikle sig til en rigtig god investering på sigt. Andre ejendomme kan være en fin investering nu og her, men have begrænsede muligheder for værdioptimering fremadrettet. Du bør derfor undersøge på forhånd, hvilke værdioptimeringer du kan lave i ejendommen, og gøre op med dig selv, om du ønsker en passiv investering med et fast afkast, eller om du hellere straks vil værdioptimere ejendommen, og sælge den videre inden for en kortere periode.

Tænk på hvornår du køber

Det kan lyde som ren logik, men ikke desto mindre viser historien, at mange ejendomsinvestorer har tabt penge på at købe dyrt og sælge billigt. Særligt efter den seneste finanskrise, blev mange ejendomsinvestorer tvunget til at sælge ud af porteføljen på et ugunstigt tidspunkt. Derfor bør du sikre dig, at du har tilpas likviditet og soliditet, inden du køber en investeringsejendom. Dertil bør du sikre dig, at du kan tåle, hvis priserne falder. Har ejendommen et meget lavt afkast, og skaber ejendommen kun værdi, hvis prisen på ejendommen stiger, så er din investering betynget med en betydelig risiko. Har ejendommen et højt afkast, kan ejendommen derimod være en god investering, uanset om priserne stiger eller falder.

Vil du vide mere?

Vil du læse mere om køb af investeringsejendomme, kan du med fordel læse vores artikel om investering i boligudlejningsejendomme, eller vores artikel om investering i erhvervsejendomme.

Vi er specialister i køb af udlejningsejendomme og rådgiver løbende købere med såvel berigtigelser som vurderinger af, om der er tale om en god investering.

Du er også altid velkommen til at kontakte Selskabsadvokaterne for en uformel drøftelse af dine muligheder i forbindelse med køb af erhvervsejendom.