Hvis din lejer ikke betaler leje eller anden pligtig pengeydelse, eksempelvis forbrugsudgifter, kan du som udlejer ophæve lejeaftalen. Selvom der er andre årsager til, at en lejeaftale kan blive ophævet, hvilke du kan læse mere om her, er manglende betaling den absolut hyppigste årsag.

Ophævelse på baggrund af manglende betaling anses også for at være den mest simple og effektive mulighed for at ophæve en lejeaftale. Det er tilfældet, fordi erhvervslejeloven er meget tydelig i forhold hertil, og der er nogle helt faste regler for, hvordan man som udlejer skal gribe sagen an.

Lejen er ikke blevet betalt – hvad gør jeg?

Det første, du skal undersøge, er, om lejer har overskredet den sidste rettidige betalingsdag. 

Betalingsdatoen er typisk aftalt i lejekontrakten og er almindeligvis fastsat til den 1. i en måned.

Dertil reguleres betalingsfristen også af erhvervslejelovens § 43, stk. 2, hvorefter lejers betaling anses for værende rettidig, når blot betalingen falder senest 3 hverdage efter forfaldsdatoen. Af denne årsag kan helligdage forrykke fristen for rettidig betaling yderligere.

Et eksempel på lange betalingsfrister kan findes i forbindelse med påsken. Hvis påsken falder således, at skærtorsdag er den 1. hverdag i april, vil betalingsfristerne blive forrykket således:

Torsdag den 1. skærtorsdag

Fredag den 2. langfredag

Lørdag den 3. – weekend

Søndag den 4. – weekend

Mandag den 5. – 2. påskedag

Tirsdag den 6. – 1. hverdag, der ikke er lørdag eller grundlovsdag – forfaldsdag

Onsdag den 7. – 1. hverdag efter forfaldsdag

Torsdag den 8. – 2. hverdag efter forfaldsdag

Fredag den 9. – 3. hverdag efter forfaldsdag – sidste rettidige betalingsdag

Lørdag den 10. – Tidligste mulighed for afsendelse af påkrav.

Sender du et betalingspåkrav til lejer for tidligt, bliver påkravet ugyldigt, og du skal derfor sende et nyt.

Hvad skal et påkrav indeholde?

Reglerne om lejepåkrav kan findes i erhvervslejelovens § 69, stk. 3. Heraf fremgår, at et påkrav kun er gyldigt, hvis det er fremsendt efter den sidste rettidige betalingsdag. Fristen til betaling af lejerestancen skal være på mindst 3 dage fra, at lejer har modtaget påkravet.

Dertil skal lejepåkravet tydeligt og udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb.

Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve DKK 156 (2020 niveau – reguleres årligt) med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over DKK 1.000. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Gebyret er pligtig pengeydelse, hvorfor lejer kan opsiges, hvis lejer kun betaler lejerestancen, men undlader at betale gebyret.

Hvordan laver jeg et lejepåkrav?

Det er vores klare anbefaling, at du både sender lejepåkravet som et brev og via e-mail. Brevet bør sendes både som rekommanderet brev samt som almindelig post med afleveringsattest – begge breve som quickbreve. 

Det anbefaler vi, fordi påkravsfristen først løber fra den dag, hvor lejer modtager brevet.

Sender du påkravet med helt almindelig post, vil brevet både komme langsomt frem, og derudover mangler du dokumentationen for, hvornår lejer har modtaget påkravet – og så kan du ikke vide, hvornår du kan sende en ophævelse af lejemålet.

Vi anbefaler ikke, at du sender påkravet via e-mail alene, idet retspraksis på nuværende tidspunkt er uklar omkring, hvornår det anses for at være dokumenteret, at en e-mail er kommet frem.

Hvis lejer ikke kvitterer for modtagelsen af brevet, eller lejer ikke er til stede i lejemålet, regnes påkravsfristen fra den dag, hvor lejer kunne gøre sig bekendt med indholdet af brevet.

Hvis brevet bliver lagt til afhentning torsdag aften efter lukketid i lejers virksomhed, vil fristen således løbe fra fredag morgen. Er lejer en erhvervsdrivende, der ikke holder åbent i weekenderne, vil et brev der ankommer fredag efter lukketid, først kunne anses for værende kommet frem mandag morgen.

Lejer betaler fortsat ikke – hvad nu?

Hvis påkravsfristen er udløbet, og lejer fortsat ikke har betalt husleje, kan du ophæve lejemålet. Ophævelsen bør både fremsendes pr. post og pr. e-mail, idet ophævelsen først er gældende, når den er nået frem til lejer. Derfor er ovenstående overvejelser også gældende for ophævelsesskrivelsen.

Der gælder ingen formkrav til ophævelsesskrivelsen, men vi anbefaler, at ophævelsen indeholder oplysninger om, at lejer ikke har betalt rettidigt, hvorfor lejekontrakten ophæves. Dertil bør ophævelsen henvise til påkravsskrivelsen samt erhvervslejelovens § 69, stk. 1, nr. 1.

Såfremt lejer har betalt, efter påkravsfristen er udløbet, men når at betale lejen inden ophævelsesskrivelsen kommer frem til lejer, er ophævelsen ugyldig. Det er derfor også ved ophævelsesskrivelsen nødvendigt at vide, hvornår brevet er nået frem til lejer.

Såfremt ophævelsen er nået frem til lejer, inden lejer har betalt huslejen, er ophævelsen gældende og endelig. Lejer vil derefter meget sjældent kunne undgå ophævelsen, og sagen vil derfor kunne fremmes for fogedretten, hvis lejer nægter at fraflytte frivilligt.

Reglerne og retspraksis herom er ikke helt simpel, hvorfor vi generelt anbefaler, at du søger rådgivning i tilfælde af manglende betaling fra dine lejere.

Selskabsadvokaterne har speciale i erhvervslejeret, herunder forhold vedrørende ophævelse af en erhvervslejekontrakt, og bistår løbende virksomheder med håndtering og vurdering af lovligheden af ophævelser, herunder med formuleringen af påkrav og ophævelsesskrivelse samt med vurdering af lejers indsigelsesadgange og indsigelsesskrivelser.

Du er altid velkommen til at kontakte Selskabsadvokaterne for en uformel drøftelse af din virksomheds muligheder.