Generelt

Det fremgår direkte af erhvervslejeloven, at udlejer og lejer af et erhvervslejemål kan aftale, at erhvervslejemålet og erhvervslejekontrakten skal være tidsbegrænset. En erhvervslejekontrakt, hvori der er aftalt tidsbegrænsning, ophører således uden yderligere varsel, når den aftalte periode for tidsbegrænsningen er udløbet. Hvis det er aftalt, at erhvervslejemålet skal være tidsbegrænset, kræver det derfor heller ikke en opsigelse fra hverken udlejer eller lejer, for at erhvervslejekontraktens ophører.

Betingelse at tidsbegrænsningen er begrundet

Det er en betingelse for at aftale en gyldig tidsbegrænsning i erhvervslejekontrakten, at tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Det er ikke nogen betingelse, at det fremgår af erhvervslejekontrakten, hvad begrundelsen for udlejer er/var, men det kan være en god ide for udlejer at angive det, da det på denne måde er lettere for udlejer at bevise, at begrundelsen for tidsbegrænsningen var til stede ved indgåelsen af erhvervslejekontrakten.

Udlejer har bevisbyrden for, at begrundelsen for tidsbegrænsningen var til stede, men i erhvervslejeforhold stilles der ikke særlige krav til udlejers begrundelse, hvorfor der ikke skal så meget til, før udlejer har løftet denne bevisbyrde, og tidsbegrænsningen dermed findes rimelig og gyldig.

En tilstrækkelig begrundelse er altid en konkret vurdering, men kan f.eks. være, at udlejer selv ønsker at benytte det lejede, at ejendommen skal sælges, eller at ejendommen påtænkes nedrevet eller ombygget.

Det er i princippet ikke et krav, at begrundelsen stadig er relevant ved periodens ophør, idet den blot skal være til stede ved erhvervslejekontraktens indgåelse.

Opsigelse under tidsbegrænsningen

Det er udgangspunktet, at et tidsbegrænset erhvervslejemål er uopsigeligt i hele lejeperioden, indtil denne automatisk udløber. Såfremt lejer eller udlejer derfor ønsker en adgang til at opsige erhvervslejemålet under tidsbegrænsningen, skal dette derfor aftales. Dette kan blot gøres ved at aftale en sædvanlig opsigelsesadgang med et passende varsel, der naturligvis skal ses i forhold til den tidsbegrænsede periode.

Forlængelse af tidsbegrænsningen

Som udgangspunkt kan et tidsbegrænset erhvervslejemål godt forlænges med endnu en tidsbegrænset periode. Udlejer skal dog blot være meget påpasselig hermed, da en forlængelse nemt kan underbygge, at der i virkeligheden er tale om et løbende erhvervslejeforhold, hvor udlejer blot forsøger at omgå erhvervslejelovens regler, der beskytter lejer i forbindelse med udlejers opsigelse.

Såfremt udlejer (og lejer) ønsker at forlænge en tidsbegrænset erhvervslejekontrakt, stiller dette derfor øgede krav til udlejers bevisbyrde i forhold til, at udlejer skal kunne bevise, at også forlængelsen af tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold.

Tilsidesættelse af tidsbegrænsningen

Tidsbegrænsningen kan tilsidesættes, hvis tidsbegrænsningen ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold på tidspunktet for erhvervslejekontraktens indgåelse. Dette er uddybet nærmere ovenfor. Sag herom skal være anlagt senest 1 år efter, at erhvervslejemålet er påbegyndt, og senest 6 måneder før tidsbegrænsningen udløber. Hvis tidsbegrænsningen er under 6 måneder skal retssagen blot være startet uden ugrundet ophold, efter erhvervslejemålet er påbegyndt.

Tidsbegrænsningen kan også tilsidesættes, hvis den er forlænget gentagne gange eller hvis den varer i mere end 2 år, idet man så allerede af denne grund vurderer, at den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Det er derfor den samme proces som ved en generel tilsidesættelse.

Tidsbegrænsningen kan tillige tilsidesættes, hvis udlejer ikke opfordrer lejer til at fraflytte, når tidsbegrænsningen er udløbet. Benytter lejer således erhvervslejemålet – og er udlejer vidende herom – i mere end 3 måneder efter tidsbegrænsningens udløb, uden at udlejer har meddelt lejer at der skal ske fraflytning, så fortsætter erhvervslejemålet på de aftalte vilkår, dog således at tidsbegrænsningen er bortfaldet.

Konklusion

Selskabsadvokaterne har speciale i erhvervslejeret, herunder udarbejdelse af erhvervslejekontrakter og klausuler om tidsbegrænsede erhvervslejemål. Vi bistår løbende virksomheder, som skal indgå i et erhvervslejemål eller som skal udleje et, herunder med hjælp til gennemgang og udarbejdelse af erhvervslejekontrakter og aftaler om tidsbegrænsning

Du er altid velkommen til at kontakte Selskabsadvokaterne for en uformel drøftelse af dine og din virksomheds muligheder.