Ved opsigelse af andre lejeforhold end garager, stalde og etablissementslejemål (f.eks. butikker m.v. i forlystelsesanlæg og lignende), skal udlejer bortset fra ved opsigelse som følge af lejers misligholdelse betale lejeren erstatning for det tab, som lejer lider som følge af opsigelsen og tillige godtgørelse for tabt goodwill, hvis der er tale om et erhvervsbeskyttet lejemål.

For ikke erhvervsbeskyttede lejemål, der er indgået før 1. januar 2000 gælder erhvervslejelovens bestemmelser om erstatning ikke og lejer har derfor ikke krav på erstatning uanset begrundelsen for opsigelse. Dette gælder uanset at erhvervslejekontrakten er ændret efter den 1. januar 2000, medmindre det i ændringen er aftalt, at erhvervslejelovens regler om erstatning skal finde anvendelse.

Ved ikke erhvervsbeskyttede lejemål kan reglerne i erhvervslejeloven om erstatning endvidere fraviges ved aftale. Hvis der er tale om et erhvervsbeskyttet lejemål er reglerne ufravigelige.

I erstatningen indgår bl.a., men er ikke begrænset til:

– Lejers flytteomkostninger, herunder udgifter til selve flytningen, men også udgiften til flyttemeddelelser til kunder samt udgiften til ændringer i brochuremateriale og brevpapir.

– Værdiforringelse af lejers inventar, installationer og lignende som følge af flytningen.

– Værdien efter driftsmæssige afskrivninger af de installationer, forbedringer og andre indretninger, som lejer med udlejers samtykke har udført i det lejede for egen regning, og som lejer ikke kan medtage uden væsentligt tab, medmindre lejer har forpligtet sig til at foretage retablering.

– Driftstab i normal flytteperiode, det tab for lejer, som opstår på grund af lønudgifter til personalet i flytteperioden.

– Lejers rimelige udgifter til sagkyndig bistand, der relaterer sig til det opsagte lejemål.

– Andre udgifter, som med rimelighed kan henføres til opsigelsen.

Hvis der er tale om et erhvervsbeskyttet lejemål skal udlejer tillige betale lejer en godtgørelse for værdien af den del af lejers kundekreds, der mistes som følge af flytningen. Godtgørelsen beregnes med udgangspunkt i virksomhedens årlige nettooverskud, medmindre dette på grund af særlige forhold vil være urimeligt.

Lejer har en tabsbegrænsningspligt og skal derfor altid udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at begrænse sit tab.

Lejer skal ikke fraflytte lejemålet, før lejer har modtaget den erstatning og godtgørelse, der er aftalt eller tilkendt, eller udlejer ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for beløbets betaling.

Ved uenighed om erstatningens og godtgørelsens størrelse kan boligretten tage stilling til størrelsen af den sikkerhed, som udlejeren skal stille. En aftalt eller af boligretten fastsat sikkerhed skal stilles senest 3 uger før, at lejeren skal fraflytte. Lejeren kan dog tidligst kræve sikkerheden stillet 3 uger efter, at dens størrelse er endelig fastsat.

Vil lejer godkende opsigelsen, men kræve erstatning og godtgørelse, skal lejer meddele udlejer dette senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejer. Størrelsen og sammensætningen af lejers krav skal fremgå af meddelelsen. Hvis udlejer er uenig i opgørelsen skal lejer anlægge sag ved boligretten senest 12 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejer.

Lejer har krav på fuld erstatning efter dansk rets almindelige erstatningsregler, hvis udlejer i forbindelse med opsigelse har handlet ansvarspådragende, herunder ved at opsige på et ugyldigt grundlag. I disse tilfælde er kravet på erstatning endvidere uafhængigt af, om der er tale om et erhvervsbeskyttet eller ikke-erhvervsbeskyttet lejemål og om der i aftalen er aftalt at der ikke er adgang til erstatning.

Konklusion

Både lejer og udlejer bør altid forberede en opsigelse nøje og overveje forløbet før og efter opsigelsen grundigt, herunder om opsigelsen kan anses for at ske på et gyldigt grundlag. Herigennem kan en konflikt om opsigelsens gyldighed og tvist om erstatningen, herunder størrelsen bedst muligt undgås.

Selskabsadvokaterne har speciale i erhvervslejeret, herunder forhold vedrørende erstatning som følge af opsigelse af en erhvervslejekontrakt, og bistår løbende virksomheder der som lejere ønsker at kræve erstatning som følge af en opsigelse og virksomheder, der som udlejer er blevet mødt med et erstatningskrav.

Da erhvervslejeloven indeholder ultimative frister i forbindelse med opsigelse og erstatning ved erhvervslejemål samt idet beregningen af erstatningen kan være meget kompleks, må det altid anbefales at man søger sagkyndig bistand i forbindelse med opsigelsen.

Du er altid velkommen til at kontakte SelskabsAdvokaterne for en uformel drøftelse af din virksomheds muligheder.